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송승현 도시와경제 대표는 2030의 첫 집과 4050의 부동산 자산 업그레이드, 은퇴 세대의 자산 현금화까지 세대별 핵심 키워드를 분명하게 제시했다. 그는 집을 '사람의 일생'에 빗대면서, 부동산 자산의 사이즈를 키웠다가 줄여가는 과정을 거쳐야 하는 이유를 입체적으로 설명했다.

송 대표는 2030의 첫 집에 대해 "실거주 7대 투자 3"의 균형을 제시하면서도, '매도 용이성'을 늘 염두에 둬야 한다고 제언했다. 4050에게는 주택의 질을 올리는 과감한 이동을 선택하되, '자산 가격 상승 경험'이 만든 확증 편향을 경계해야 한다고 조언했다. 은퇴 세대에게는 '현금화와 트렌드'라는 두 개의 키워드를 던지며 "트렌드에 맞춰 자산을 재조정해야 한다"고 강조했다.

'부동산 사다리' 한 칸 한 칸의 간격이 벌어지면서 닿기 힘들어진 것은 사실이지만, 각자의 생애주기에 맞는 투자 전략은 꼭 필요하다는 게 송 대표의 설명이다.

다음은 송승현 도시와경제 대표와의 일문일답이다.

송승현 도시와경제 대표 /사진=최혁 한경닷컴 기자
송승현 도시와경제 대표 /사진=최혁 한경닷컴 기자

▶ 각종 대출 규제로 인해, 특히 2030에게 부동산 투자 진입 장벽이 높아진 것 같다.

"2030 세대가 대출 장벽으로 내 집 마련하기가 어려워진 건 사실이다. 기존에 2030은 대출뿐 아니라 '전세'를 활용해서도 집을 샀다. 이제는 대출로도 집을 못 사고, 전세금을 활용하는 '갭투자'도 어려워졌다. 6·27 대책으로 대출 규제가 들어왔는데, 대출 비중이 적다는 것은 결국 내 집 마련하는 데 있어 닿을 수 있는 주택의 종류나 양, 유형의 폭이 좁아졌다는 것이다. 여기에 10·15 대책으로 전세를 활용해 집도 못 사게 됐다. 모든 벽이 막혔다고 보는 게 맞다. 또 청약의 경우 가점 커트라인이 상당히 높아졌다. 이런 상황에서 20·30세대가 들어갈 수 있는 곳은 대출을 활용할 수 있는 주택들이다. 즉 가격이 저렴하거나 면적이 좀 좁거나 이런 곳이다. 정부가 내놓은 공급 대책은 방향성만 제시했고, 실질적으로 공급이 일어나지 않다 보니 20·30세대는 연령대 중에서는 가장 내 집 마련이 어려워진 세대로 보인다."

▶ 2030이 부동산 투자에 나선다면, 대부분은 '첫 집'을 사게 될 텐데, 첫 집 마련을 할 때 투자와 실거주 주 어느 쪽에 무게를 둬야 할까?

"실거주 7대 투자 3 이렇게 봐야 할 것 같다. 거주를 얼마나 연속적으로 할 수 있냐, 그 기간 산정을 잘할 필요가 있다. 예전처럼 갈아타기 하는 게 점점 어려워진 상황이기 때문이다. 그다음에는 얼마나 쉽게 매도할 수 있냐도 판단해야 한다. 나중에 소위 '주거 상급지'라든지 주거 면적을 넓혀 이동하려면 이 부분들을 잘 선택해야 한다. 결국 너무 '투자'로 가게 되면 주거 만족도가 떨어지고, 실거주에 너무 힘을 주다 보면 향후에 조금 더 좋은 지역으로 들어오기는 좀 어렵게 된다. 이런 비중을 보면, 밸런스는 7대 3 정도로 보는 게 좋겠다."
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▶ 최근에는 20·30세대가 부동산 외에 주식이나 코인 등 다른 자산 투자를 적극적으로 하는 경향도 나타나고 있다. 이들에게 '부동산 투자'는 꼭 필요한가?